Pourquoi ça coûte moins cher se loger à Montréal qu'ailleurs au Canada

Cet article fait partie de la série « Les vraies affaires ».

D'une certaine façon, la deuxième ville en importance au Canada pourrait être prise à tort pour un mirage. C'est une métropole à une heure de la frontière, dotée d'un bon service de transport en commun, de restaurants de renommée internationale et d'une abondante diversité culturelle, emballée dans une aura qui rivalise avec les villes les plus fières du Vieux Continent. Et non seulement les Montréalais vivent à l'européenne, avec toute la joie de vivre avinée que cela implique, mais ils le font à un coût de la vie qui ferait redoubler de rage leurs cousins parisiens.

Les Torontois et Vancouvérois aussi ont des raisons d'être envieux. Se trouver un toit, à louer ou à acheter, est relativement bon marché dans la ville aussi célèbre pour son smoked meat. D'après l'Association canadienne de l'immeuble, le prix moyen d'une propriété à Montréal est de 359 912 $. À Toronto, c'est plus du double; à Vancouver, plus du triple.

Pourquoi Montréal est-elle plus abordable? C'est une question d'histoire, de langue et d'interventions gouvernementales. Autrefois ville la plus populeuse au Canada, Montréal a connu un exode d'une partie de sa population et de ses entreprises, petites et grandes, après l'élection d'un gouvernement indépendantiste en 1976 et deux référendums sur son destin au sein de la Confédération canadienne.

Bien que le climat politique se soit depuis tempéré, la possibilité qu'un gouvernement indépendantiste reprenne le pouvoir persiste et fait encore partie de la réalité du Québec d'aujourd'hui. C'est en partie pour cette raison que Montréal, si belle soit-elle, a connu une croissance plus lente.

« La démographie et l'emploi sont les deux principaux facteurs qui expliquent le fossé entre les prix de l'immobilier à Montréal et à Toronto ou à Vancouver », dit Paul Cardinal, directeur de l'analyse des marchés à la Fédération des chambres immobilières du Québec. « La population du Grand Montréal a augmenté plus lentement qu'à Toronto et Vancouver. La densité de population a augmenté de 16 % à Toronto et à Vancouver entre 2006 et 2016, et de seulement 4 % à Montréal. »

Étrangement, l'instabilité politique passée a aussi contribué à créer l'équilibre dans lequel le marché de l'immobilier est en quelque sorte à l'abri de la spéculation qui prolifère dans les autres grandes villes canadiennes.

« Par rapport aux autres grandes villes, les prix sont très abordables ici, même avec les augmentations qui peuvent vous choquer si vous habitez ici depuis plus de dix ans », dit Heather Johnson, courtière immobilière du Groupe Sutton-Immobilia. (Les prix de l'immobilier ont connu une hausse de 6 % dans la dernière année seulement, selon les données de la Fédération des chambres immobilières du Québec.) « Nous avons de la chance à Montréal, une ville très accessible avec un étalement limité, où, si on ne peut pas se permettre de vivre dans un quartier donné, il y en a toujours d'autres très bien à proximité qui respectent les limites de notre budget. » Un des legs de l'élection du PQ en 1976 a été la réglementation des loyers. On trouve ainsi au Québec la réglementation des loyers la plus stricte en Amérique du Nord. Chaque année, des apparatchiks de la Régie du logement déterminent de combien exactement les propriétaires peuvent hausser leurs loyers. (Par exemple, en 2017, l'augmentation est de 0,6 % si le locataire paie le chauffage.)

Si la Régie fait pression sur le marché immobilier, car les propriétaires sont moins susceptibles d'investir dans ces conditions, les locataires, eux, profitent d'une spectaculaire et permanente aubaine. D'après la Société canadienne d'hypothèques et de logement, le loyer moyen mensuel d'un appartement avec deux chambres à Montréal est de 791 $, une économie de plus de 500 $ par mois par rapport à Toronto.

« Heureusement, Montréal est une ville dans laquelle on ne regarde pas de haut les locataires, dit Heather Johnson. Si on n'a pas encore amassé une mise de fonds, on peut attendre avant d'acheter ou rester locataire, profiter de la flexibilité qu'offre la location et ne pas payer d'impôt foncier. Je pense que ça contribue à diminuer la pression d'acheter. »

La langue est un autre facteur. Montréal est une ville officiellement et fièrement francophone, la quatrième en importance dans le monde. La langue est la source de la vitalité de la ville; elle représente aussi un obstacle pour les investisseurs qui renoncent en raison du français, ne serait-ce que parce qu'il s'agit de frais potentiels supplémentaires.

Bien entendu, il y a un autre côté à la médaille : la dynamique main-d'œuvre montréalaise. Selon Statistique Canada, 53 % de la population parle couramment français et anglais. C'est un ingrédient crucial du développement des industries florissantes que sont l'aérospatial et le jeu vidéo.

Peut-on vivre à Montréal sans parler un mot de français? Seulement si on est étudiant ou l'héritier d'une grande fortune. Sans pouvoir se faire comprendre dans la langue de René Lévesque, il est extrêmement difficile de décrocher un emploi. On peut voir l'apprentissage du français comme le coût d'admission de l'une des villes les plus abordables et libres en Amérique du Nord.

« Que ce soit à cause de la langue, de sa culture ou de son climat politique ou social, Montréal semble jusqu'à un certain point toujours s'équilibrer elle-même, et j'espère que ça continuera », ajoute Heather Johnson. J'ai l'impression que les marchés exorbitants de Toronto et de Vancouver ne conviennent pas à la personnalité des acheteurs, vendeurs et courtiers montréalais. Peut-être qu'on aime simplement plus magasiner une propriété parce qu'il y a toujours quelque chose d'intéressant à acheter. »

Cet article a été publié grâce au soutien de la Banque Nationale