Er zijn echt wel manieren om wonen minder duur te maken

‘Huisjesmelker’ was tot niet zo heel lang geleden een vies woord. Tegenwoordig ben je, als je een huis koopt om dat vervolgens tegen hoge prijzen te verhuren aan mensen die zelf niet een paar ton hebben liggen om datzelfde huis te kopen, een ‘slimme investeerder’.

De Amsterdam School of Real Estate (ASRE) heeft onderzoek gedaan naar dit fenomeen, dat ‘buy-to-let’ (kopen om te verhuren) wordt genoemd. En wat blijkt: investeren in huizen is inderdaad een goed plan als je snel veel geld wil verdienen. Daarom neemt het aantal mensen dat een huis koopt om er vervolgens huurders in te zetten alsmaar toe. Het gevolg daarvan is dat jonge mensen die hun eerste huis willen kopen geen schijn van kans hebben. Het rendement op de investering van buy-to-let is zo hoog dat mensen die zo’n huis willen kopen om te verhuren veel hogere bedragen willen betalen dan starters kunnen opbrengen.

In 2017 werd 11 procent van alle Amsterdamse koophuizen die in het bezit zijn van particulieren, verhuurd aan anderen. In wijken als de Vogelbuurt in Amsterdam-Noord (tot niet lang geleden sociale huurwoningen) is dat zelfs 27 procent. Handige investeerders die een slaatje slaan uit de krappe woningmarkt. Geld verdienen zonder er iets voor te doen.

Dat klinkt heerlijk, maar die huisjesmelkers – want dat zijn het – verdienen dat geld over de rug van mensen die niets anders doen dan in de primaire levensbehoefte ‘wonen’ voorzien. Alsof je een waterbron koopt en de mensen die van die bron afhankelijk zijn voor hun drinkwater voor een grove meerprijs flesjes water verkoopt.

Omdat zelfs de overheid inziet dat het niet zo’n goed idee is om wonen zo erg aan de vrije markt over te laten, worden er maatregelen bedacht om buy-to-letconstructies tegen te gaan. Zo geldt voor een groot deel van de nieuwbouwhuizen die in Amsterdam worden gebouwd een bewoningsplicht: als je zo’n nieuwbouwhuis koopt, dan moet je er zelf gaan wonen.

Behalve het feit dat er weinig koophuizen op de markt zijn (en dat de huizen die er wel zijn door investeerders worden opgekocht) speelt op de woningmarkt nog een ander probleem: de huren worden steeds hoger. Dat is een probleem dat niet alleen in Nederland speelt. In Berlijn stegen de huren nog veel harder dan hier: in de afgelopen tien jaar zijn ze daar verdubbeld. Daarom heeft de gemeente Berlijn besloten dat de huur van 1,5 miljoen woningen in de stad de komende vijf jaar niet verhoogd mag worden. Het is daarbij trouwens wel goed om te benoemen dat zelfs nu de huurprijzen per vierkante meter in Berlijn gemiddeld maar de helft zijn van die in Amsterdam.

Als zo’n stop op de verhoging van huren ook in Nederlandse steden zou worden doorgevoerd, zou dat niet alleen goed zijn voor mensen die nu al elke maand krom liggen om hun huur te kunnen ophoesten, maar het zou ook een rem zetten op het aantal huizen dat als investeringsobject wordt gekocht.

“Het lijkt me een heel goed initiatief om huren aan banden te leggen en te reguleren,” zegt Cody Hochstenbach, die als stadsgeograaf werkt aan de Universiteit van Amsterdam. “We hebben de afgelopen dertig jaar het geloof ontwikkeld dat als je de woningmarkt maar aan de vrije markt overlaat, je op een gegeven moment een ideale situatie krijgt waarbij vraag en aanbod in perfect evenwicht komen. Het wordt steeds duidelijker dat dat niet zal gebeuren. Als de markt er niet in slaagt om betrouwbaarheid te garanderen, is het wat mij betreft volstrekt gelegitimeerd om een ander model te zoeken waarmee dat wel kan. Of dat nou het bevriezen van huren is, of het volledig reguleren van de huren, dat weet ik niet, maar om er iets aan te doen en om het te reguleren door een maximumprijs in te stellen, lijkt me verstandig.”

Niet alleen Hochstenbach is enthousiast over het Berlijnse plan, ook de Amsterdamse wethouder van Wonen Laurens Ivens is enthousiast over het plan, zo liet hij op Twitter weten.

Een probleem in vergelijking met Berlijn is dat in Nederland steden een veel minder vergaande bevoegdheid hebben om dit soort maatregelen te nemen. In Nederland zou zo’n maatregel door het Kabinet genomen moeten worden, en zolang de VVD daar de grootste partij is, lijkt dat niet erg waarschijnlijk. Volgens Hochstenbach is het desondanks goed dat er over dit soort onderwerpen wordt gepraat, al is het maar om te beseffen dat er ook andere manieren zijn waarop we de verdeling van huizen in Nederland kunnen regelen.

“De vrije markt is ook een keuze,” zegt hij. “De dominante ideologie op dit moment is die van de markt. En je ziet altijd dat van de dominante ideologie de onderliggende aannames en politieke standpunten en keuzes een beetje uit het zicht verdwijnen. Alternatieve ideeën (zoals regulering of bijvoorbeeld het bevriezen van de huren, red) krijgen dan juist het label van een bepaalde politieke kleur: die worden dan naïef of misschien zelfs gevaarlijk genoemd. Uiteindelijk is kiezen voor de vrije markt ook maar een verdeelsysteem. En een systeem van regulering, net zoals andere verdeel- of reguleersystemen bestaan.”

Dat laatste is een belangrijke boodschap. Natuurlijk moet de overheid als een gek woningen laten bijbouwen, en dat gebeurt ook. Alleen in en om Amsterdam moeten er de komende veertig jaar een kwart miljoen woningen bijgebouwd worden. Maar ook tot die tijd zijn er maatregelen en keuzes die ervoor kunnen zorgen dat huizen kopen en huren minder duur wordt dan het nu is.