Ce e, de fapt, un apartament decomandat și cum să eviți țepele din imobiliare în România

Salut, sunt Radu Negoiță și sunt arhitect. Am făcut pagina de Facebook Case Strâmbe pe Radar ca să-ți arăt cum și dacă îți iei țeapă cu apartamentul nou pe care îl dorești. În rubrica asta îți arăt ce-i dincolo de marketing și sales – locuințele sunt locurile în care stăm cea mai mare parte a vieții, astfel că e important să înțelegi ce înseamnă pentru tine planul: harta aia colorată cu pernele și frigiderul desenate pe plan, viitoarea ta casă.

O analiză publicată în urmă cu o lună arăta că locuințele noi sunt mai scumpe în România decât în Portugalia, iar Cluj e peste București. Astfel, în timp ce la Cluj metrul pătrat costă circa 1 800 de euro, în Capitală costul e la vreo 1 440 euro. Sigur, datele sunt pe 2020, când a lovit pandemia, iar acestea sunt prețuri medii, așa că poți găsi și la alte costuri. Totodată, îți aduc în atenție și că piață imobiliară e pe creștere.

Cu aceste coordonate în minte voi presupune că ești un potențial viitor cumpărător și că ai banii necesari. Așa că intervine întrebarea: cum te asiguri că iei cât de cât cea mai bună locuință și că te ferești de majoritatea țepelor? Și, știu, sunt multe feluri în care să fii îmbrobodit să accepți o achiziție. Așa că în articolul de acum o iau chiar de la bază: cum e împărțit spațiul într-un apartament.

Înainte să intru în detalii țin să subliniez o chestiune: prețul nu reflectă mereu cât de mult o să te lăfăi în noua ta casă. În acest sens am un exemplu găsit în noiembrie 2020, când am dat peste un apartament (la momentul ăla) de 140 de mii de euro plus TVA, pe Șoseaua Chitilei, în care orice traseu trecea prin camera de zi. 

Nu te supăra că încep de la nivelul „mură-n gură”. Poate că tu cunoști ce înseamnă un plan, dar nu sunt sigur că știe toată lumea. Pe scurt, e o proiecție. Iei clădirea care te interesează și te uiți la ea de sus după ce i-ai scos capacul cu care ai rămas după ce ai tăiat-o cu un plan orizontal – tăietura este reprezentată în proiecție ortogonală.

Proiecția ortogonală în plan, numită simplu „plan”, se folosește în arhitectură din vremea faraonilor, dar există și exemple mai vechi. Mai jos ai două exemple: da, planul românesc din stânga este cu mult mai bun decât cel sumerian, dacă insiști pe eficiența urmașilor dacilor, însă trebuie știut că între cele două au trecut circa cinci mii de ani. Gândește-te doar că planul sumerian de pe ciobul ceramic e mai vechi decât: piramidele, Nabucodonosor, Alexandru Macedon, Hristos, Cezar, Burebista, Attila, Renașterea, Napoleon Bonaparte, Hitler, Nicolae Ceaușescu, Putin.

Cele două au în comun același lucru: reprezentarea convențională care te ajută să înțelegi unde sunt pereții și ușile mai bine decât dacă cineva ți le-ar povesti în timp ce gesticulează puternic din mâini – da, ai observat bine, sumerienilor nu le plăceau (sic!) ferestrele.

De multe ori, cota planului de secțiune care îți generează reprezentarea nu se menționează pe planuri. Ce trebuie să știi în sensul ăsta e că dacă planul de secțiune care îți descrie vizual unde sunt pereții se face la o cotă de plus 0,60 metri față de cota de călcare, adică nivelul zero, nu vei vedea ferestrele în cazul în care parapetul lor are 90 de centimetri. E firesc de ce: ele sunt deasupra tăieturii, iar tu ai eliminat ce e deasupra ei ca să vezi de sus ce e sub ea. 

Secțiunea orizontală care generează planul se face, deci, în practică, la o cotă care îți permite să vezi tot ce e important: golurile de uși, ferestre, treptele etc.

Cu cât locuința e mai mică, cu atât ai mai puține posibilități de compartimentare a planului – compartimentarea e treaba aia care împarte în camere spațiul dintre cei patru (sau mai mulți) pereți exteriori. Normal că un palat în care au loc trei sute de camere se poate împărți într-o mulțime de feluri, dar de astfel de complicații beneficiază doar câțiva oameni care trăiesc în nucleele fostelor imperii. Noi, românii, suntem o civilizație pragmatică care apreciază locuințele mai mici.

La apartamente, conformațiile standard țin cont de gradul de comandare – și asta înseamnă dependența camerelor una de alta pentru circulația dintre punctele de interes. În funcție de gradul de comandare, un apartament poate fi: comandat, semidecomandat sau decomandat. 

O casă tip vagon în care se trece dintr-o cameră într-alta, pentru că nu ai de ales, are un plan comandat: nu vrei să traversezi bucătăria și/sau baia de fiecare dată când ajungi acasă și îți dorești doar să mergi în living, dar uneori nu ai de ales. Locuințele comandate erau regula până la începutul secolului XX.

Ca să recunoști un apartament comandat te apuci și desenezi un traseu între intrare și fiecare dintre spațiile locuinței – dacă ajunsul la fiecare dintre ele impune traversarea unui spațiu care nu este hol ai de-a face cu un apartament cu plan comandat. În apartamentele comandate toată lumea se intersectează cu toată lumea – cam ca în gară, de unde și asemănarea cu un vagon.

O locuință semidecomandată este una în care unul dintre dormitoare, de exemplu, beneficiază de autonomie funcțională – poate fi accesat din living, bucătărie sau baie printr-un hol/sas, iar celălalt dormitor nu. Dacă, de exemplu, nu se poate ajunge în dormitorul părinților dinspre bucătărie fără a traversa livingul apartamentul este semidecomandat pentru că există comandare prin living.

Cum recunoști un apartament semidecomandat: desenezi parcursul dintre holul de acces – dacă e, că uneori lipsește – și fiecare dintre spațiile locuinței. Dacă se întâmplă ce am zis mai sus, ai parte de o locuință cu plan semidecomandat.

O mențiune se impune aici. Când drumul spre bucătărie trece prin living ai de-a face, teoretic, cu un apartament cu comandare parțială prin living (adică semidecomandat). Dacă bucătăria este deschisă, dar ești obligat să parcurgi o parte a spațiului livingului când mergi spre zona blatului, ai de-a face cu același lucru. E aceeași Mărie cu altă pălărie, chiar dacă în textul de prezentare apartamentul îți este descris ca fiind „open-space decomandat”.

Mai mult, dacă drumul spre dormitor și spre bucătărie traversează livingul trebuie să știi că posibilitățile de mobilare optimă ale camerei de zi se restrâng, pentru că cele mai scurte trasee nu ocolesc canapele. În situația de față este vorba de comandare totală doar prin living – teoretic, acest tip de apartament rămâne tot semidecomandat, deoarece comandarea nu este totală la nivelul locuinței. Este la un pas de comandare, dar nu se poate considera comandare totală la nivel de apartament câtă vreme nu traversezi baia. Îi poți zice semidecomandare în formă agravată, dacă vrei.

Când un apartament permite autonomie tuturor spațiilor ai de-a face cu o compartimentare optimă. Nu degeaba apartamentele decomandate sunt mai scumpe decât celelalte. Și, da, conformația și prețul sunt în strânsă legătură: un apartament decomandat de trei camere este mai păgubos pentru dezvoltator, deoarece condițiile de care are acesta nevoie ocupă mai mult în plan. 

Un apartament decomandat are nevoie de intrare prin treimea centrală a laturii lungi a planului, ca să nu risipească metri pătrați utili pe holuri prea lungi. Asta înseamnă că arhitectul care proiectează blocul nu îi poate face intrarea printr-un colț sau prin treimea primă sau ultimă a planului fără să piardă spațiu inutil – dacă vrea să îl mențină decomandat.

Când vrei să recunoști un apartament decomandat, cercetează cât de multă intimitate îți oferă traseele uzuale. Dacă bucătăria este deschisă, dar se poate ajunge la ea din zona accesului fără a traversa livingul și viceversa – poți ajunge la living fără a trece prin bucătărie. Totodată, dacă poți face drumul spre dormitor fără să te vadă nimeni dintre cei care stau pe canapea sau în bucătărie ai de-a face cu un plan decomandat. Nu am mai menționat baia, că era evident.

Dacă vrei să fii mai catolic decât Papa trebuie spus că există și aici nuanțe. Dacă într-un apartament decomandat poți fi văzut tangențial de pe canapea sau fotoliu de către unul dintre membrii familiei când ai intrat în casă se consideră că apartamentul este tot decomandat, pentru că nu ai tulburat activitatea din nicio cameră cu prezența ta (nu ai traversat prin fața televizorului, de exemplu). În cel mai rău caz se poate spune că intimitatea zonei de zi are de suferit într-o foarte mică măsură; ceea ce este oarecum, acceptabil. 

Există și un caz particular la conformația decomandată: apartamentele cu plan circular. Au mai mulți metri liniari de hol decât cele strict decomandate și unde unul dintre spații (de obicei baia) obstrucționează contactul vizual dintre acces și inima casei. Aici pe holul din stânga băii, de exemplu, se ajunge la zona de noapte, iar prin cel din dreapta la bucătărie și livingul ar trebui să fie, datorită volumul băii, zona casei ascunsă vederii persoanei care intră. Dezavantajul este că cine pleacă din dormitor poate parcurge, în anumite situații, un drum mai lung spre bucătărie dacă nu își dorește să treacă prin living.

În fine, ajungi în punctul în care te decizi la un apartament. Și, dintre cele găsite pe care ți le permiți, îl vei alege pe cel despre care crezi că ți se potrivește cel mai bine. Ca să nu greșești, gândește-te la situațiile care NU îți convin când optezi pentru o locuință cu comandări. Așa o să-ți fie mai ușor să treci la următorul sau să te împaci cu ideea.

Urmărește Case Strâmbe pe Radar pentru mai multe detalii despre conformații de apartamente. Totodată, susține campania de strângere de fonduri pentru aplicația de măsurare a confortului aici: radunegoita.ro/contributii