De vastgoed-hype creeërt dubieuze winnaars en tragische verliezers

Terwijl de huizenprijzen de afgelopen jaren tot duizelingwekkende hoogte stegen en veel mensen al lang blij waren als ze een dak boven hun hoofd hadden, werd het internet overspoeld door reclamefilmpjes voor allerlei vastgoedcursussen, die soms wel twintigduizend euro kostten. Ook bekende rappers en voetballers bevolen de stenenschuiverij warm aan als een vorm van “passief inkomen”. Er werd de indruk gewekt dat de vastgoedwereld een soort geheim genootschap was dat de sleutel naar “financiële vrijheid” in handen had. Startkapitaal was niet nodig, zolang je maar de juiste “mindset” had. 

Samen met Investico, platform voor onderzoeksjournalistiek, ontdekten we dat achter de vrolijke reclamefilmpjes een meedogenloze en onvoorspelbare schaduw-vastgoedeconomie schuilgaat.

De belofte dat je vanuit het niets opeens een rijke vastgoedbezitter kan worden die nooit meer hoeft te werken, klinkt ongeloofwaardig. Zoals we eerder al schreven, lukt het dan ook lang niet alle deelnemers aan vastgoedcursussen om hun doel te bereiken. Jonge mensen die het cursusgeld geleend hadden, bleven daardoor zitten met hoge schulden en zonder ook maar één steen. Toch is het wel degelijk mogelijk om in korte tijd een boel vastgoed te verwerven, door Funda, makelaars, toezichthouders en banken zoveel mogelijk te omzeilen. Diëtist Joran Broer (28) stilde bijvoorbeeld zijn vastgoedhonger met een gulzigheid die hij in zijn dieetpraktijk vast niet zal aanbevelen. Nadat hij deelnam aan de cursus Real Estate Masterclass kocht hij met een bescheiden startkapitaal elf panden in één jaar tijd. 

Eén van de opvallende tactieken die hij daarbij gebruikte is de crowdfundinghypotheek, een fenomeen dat volgens de analyse van Investico explosief gegroeid is. Een crowdfundhypotheek is een financiële constructie waarbij een groep van enkele tot honderden willekeurige vastgoedinvesteerders relatief kleine bedragen inlegt om een vastgoedproject te sponsoren. Het crowdfundplatform leent het totaalbedrag vervolgens aan de belegger in de vorm van een hypotheek. In 2021 werd er bij elkaar zo’n tachtig miljoen euro ingelegd bij crowdfundingplatformen die licht weeïge namen dragen als “Samen In Geld” en “Geld voor elkaar”, terwijl het in 2020 nog slechts de helft was. Deze onderhandse manier van financiering wordt door de Real Estate Masterclass, de Great Property Experience en veel andere vastgoedcursussen als een goede kans aangeprezen.

Joran voegde met behulp van crowdfunding-hypotheken weer een extra pandje toe aan zijn collectie, waarmee hij weer een stapje dichter bij de droom kwam die door aanbieders van vastgoedcursussen op de socials verkocht wordt. Verschillende vastgoeddeskundigen reageerden echter geschokt op de bevindingen van Investico, vooral omdat je bij crowdfundplatformen tot honderd procent van het bedrag dat een pand kost kunt lenen. Banken zijn voorzichtiger in het lenen van geld sinds de kredietcrisis van 2008, waarbij ze grote verliezen leden. Daar komt nog bij dat hypotheekregels van banken afgelopen jaren strenger werden. Dat zorgt nu voor het succes van crowdfundinghypotheken, maar die regels zijn er niet zomaar. Veel panden kopen met geleend geld is namelijk nogal risicovol. En nu de markt lijkt af te koelen worden die risico’s dreigender. 

De berekeningen van het huurrendement dat de huur en aflossing van de crowdfundhypotheken moet bekostigen, zijn vaak gebaseerd op een heel hoge huur. Dat is vervelend voor de huurders, maar als die het vervolgens niet meer kunnen of willen ophoesten, zit je als nieuwbakken vastgoedtycoon zelf met een probleem. En als de vastgoedtycoon niet kan betalen, krijgen de amateur-hypotheekverstrekkers ook hun geld niet terug. Er ontstaat, kortom, een nogal wankele financiële constructie, waarbij iedereen die zijn best doet om “financieel vrij” te zijn enorm afhankelijk is van de goede wil (en het geld) van huurders. 

Terwijl mensen in de traditionele financiële wereld schrikken van de risico’s die worden genomen door gretige aspirant-vastgoedmiljonairs, bepalen die risico’s volgens Elise van Veen (21) juist de aantrekkingskracht van de schaduw-vastgoedwereld.  “Ik krijg honderd procent een high ervan.” Samen met haar compagnon Jelle Bronshoff (22) begon ze haar vastgoedcarrière als zogenaamde “dealsourcer”, in dienst van vastgoedcursus Real Estate Masterclass.

Ze betaalden dus niet voor een cursus, maar zochten tegen een commissie naar panden die goedkoop konden worden opgekocht door investeerders of leden van het netwerk. “Het werk van een dealsourcer lijkt op dat van een makelaar, maar eigenlijk staan dealsourcers recht tegenover makelaars,” vertelt Elise. “Makelaars hebben een kantoor en mensen komen er heen om hun woning te verkopen voor een zo hoog mogelijke prijs.” De dealsourcer gaat juist actief op zoek naar mensen die hun huis willen verkopen, het liefst zo snel mogelijk. Ze vinden hun deals door briefjes in brievenbussen te doen, online advertenties op mensen af te vuren of te speuren naar onkruid in de tuinen en andere tekenen van verval. “We kopen panden het liefst onder de marktwaarde,” zegt Elise. Jelle concludeert: “Makelaars zijn de gevestigde orde, dealsourcers zijn de cowboys, wordt vaak gezegd.” 

Jelle en Elise hebben los van de Real Estate Masterclass een eigen bedrijf opgericht. Ze zoeken nog steeds naar vastgoedkansen, al kopen ze de meest geschikte panden nu zelf op in plaats van ze aan investeerders door te geven. Ze verhandelden de laatste maanden drie keer een pand van meer dan een miljoen.

Ik spreek de twee zelfverklaarde cowboys in een appartement in Oud-Mathenesse, een wijk in Rotterdam die door Jelle een “achterstandsbuurtje” wordt genoemd. Hij heeft het gekocht met zijn broer, twee dagen voordat de gemeente een opkoopbescherming invoerde voor deze wijk om starters voorrang te geven op beleggers. Je mag daardoor alleen een huis kopen als je er zelf gaat wonen. Jelle en zijn broer zijn van plan binnen afzienbare tijd weer te verhuizen en het pand alsnog te verhuren. De muren zijn strak wit en de spaarzame meubels splinternieuw. 

Jelle is al vanaf zijn zestiende, lang voordat hij bij de Real Estate Masterclass ging werken, geïnteresseerd in vastgoed. Hij deed een tijdje een LOI-cursus makelaardij die hij vond tegenvallen. Hij zegt dat hij vooral veel heeft geleerd van youtubefilmpjes en zelfhulpboeken, waaruit hij wijsheden opdeed als: “Ninety percent of the millionaires are made in real estate.” De boeken liggen op een stapel in de hoek van een verder bijna lege kamer. Bovenop ligt How to be a Stoic, dat hij recent las om te leren met tegenslagen om te gaan. Want de praktijk is de beste, maar ook de hardste leerschool. De verbouwing van zijn eigen appartement moest bijvoorbeeld drie keer opnieuw en was veel duurder dan gepland. Hij probeert nu zonder veel emotie naar zijn miljonairschap toe te werken. 

Hoewel Elise dus wel geniet van de adrenaline, heeft ook zij een plan uitgestippeld voor de toekomst. “Ik wil graag een eigen verzorgingstehuis opzetten, want ik ben een verzorgend type, en ik houd ook van huizen en architectuur.” Voor Elise was het niet altijd duidelijk wat ze wilde, vertelt ze. “Ik was echt een terrorkind op school. Waarom leren rekenen als je een rekenmachine hebt, waarom geschiedenisles als je Google hebt?” Ze ging uiteindelijk een opleiding verpleegkunde doen. “Ik was altijd al geïnteresseerd in trauma-helicopters, enzo. Uiteindelijk ging ik tijdens die opleiding werken in de psychiatrie, dat was heel leuk, maar ik vond het wel heftig om te zien dat mensen zo diep in de put kunnen zitten.” 

Ook op de vastgoedmarkt komt ze mensen tegen die in minder florissante situaties zitten, maar dat zijn nu vaak precies de huizenbezitters die hun huis snel onder de marktprijs willen verkopen. “We zoeken naar mensen met problemen,” zegt Elise. “Dat klinkt misschien niet zo leuk, maar waarom zou je je woning anders voor een lagere prijs verkopen?” Ze benadrukt dat het hun doel is om met het opkopen van de huizen die problemen op te lossen. Jelle geeft het voorbeeld van een man van wie hij vermoedt dat die een gokverslaving heeft. “Hij geeft in ieder geval meer geld uit dan er binnenkomt.” De man had een flinke belastingschuld en er dreigde beslag gelegd te worden op zijn huis als hij niet snel vijfduizend euro betaalde. Jelle schoot het voor, verbouwde het huis, en zorgde ervoor dat de man een jaar lang goedkoop zijn huis kon terughuren. Maar in ruil voor dit alles kon hij het  huis voor een spotprijs doorspelen aan iemand uit zijn netwerk, waarbij er uiteraard ook wat aan zijn eigen strijkstok bleef hangen. “Je kunt zeggen: je verdient geld over iemands rug, maar als wij hem niet hadden geholpen had hij geen woning én geen geld meer gehad.” 

“Het is echt mooi geworden. Keuken met kookeiland. Visgraatvloer,” zegt Jelle als we even later door het raam staan te turen van een ander huis dat via hen verkocht is. Jelle en Elise geven me een kleine tour door de buurt. “De vrouw die dit huis verkocht kwam bij ons binnen via de online marketing,” vertelt Elise. “Ze had flinke problemen: ze had een relatie met een man die niet zo netjes tegen haar was. Daarom wilde zo snel mogelijk haar huis verkopen en verhuizen naar het buitenland.” Elise hielp de deal snel en discreet af te wikkelen. “Haar vriend mocht het niet weten. Ik had zelfs een codewoord met haar afgesproken dat ze naar me kon appen, zodat ik naar haar toe zou gaan als het niet goed ging.” Op de terugweg wijst Jelle naar mensen op straat. “Dit is één van de weinige wijken waar je als starter nog iets kunt kopen. Maar de prijzen gaan omhoog: de mensen die hier al woonden, kunnen zo’n appartement met een kookeiland en een visgraatvloer niet betalen. Ergens is het wel slecht dat mensen met weinig geld zo de stad uit geduwd worden.” 

Toch ziet Jelle de particuliere vastgoedbeleggers uiteindelijk vooral als een “symptoom” van de zieke woningmarkt, vertelt hij in zijn huis. “De situatie is door de overheid gecreëerd, en dat is eigenlijk heel triest. Zij maken de spelregels.” Hij noemt Box 3, de zogenaamde “pretbox” in het belastingstelsel, waardoor vastgoed niet belast wordt. “Zo bevorderen ze beleggen in vastgoed, en dan wordt er gezegd: moet je luisteren, het mag niet, want er is woningnood.” 

Ook de inkomensgrens voor sociale huur werkt volgens hem niet. “Met een modaal inkomen zit je al snel boven die grens, maar daarmee kun je niet kopen. In Rotterdam Zuid, een ghetto vol met crackpanden, gaan appartementen er al voor meer dan twee ton eruit. Terwijl, als je 2200 euro netto verdient, kun je een hypotheek krijgen van 150.000 euro,” zegt hij, typend op de rekenmachine op zijn telefoon.   

Jelle en Elise merken dat dit soms tot spanningen leidt met mensen in hun omgeving. Volgens Jelle zit er zelfs een stigma op hun handeltje. “Ik zeg altijd, ik zit in het vastgoed, en niet: ik verhuur woningen. Niet omdat ik me ervoor schaam, maar puur vanwege het stigma. Ik heb vaak niet zo’n zin in discussie.” Elise gaat juist wel de confrontatie aan, zegt ze strijdlustig. “Ik spreek wel eens mensen die zeggen: dus jij bent degene die ervoor zorgt dat ik straks geen huis kan kopen! Dan denk ik: wat doe jij dan? Ik heb geen zin om op mijn vijftigste nog veertig uur in de week te werken, met drie kinderen en dan twee weken op vakantie te gaan naar de Ardennen. Ja, mensen kunnen niet kopen, maar ligt dat aan ons, of ligt dat aan hun en aan de regels? Ik zou zeggen, ik ben slimmer.” Ze voegt toe dat er bijvoorbeeld in de Achterhoek wel degelijk nog goedkope huizen te koop zijn.

Eind vorig jaar woonden we een introductiedag bij van een cursus genaamd The Great Property Experience. Toen bleek dat het verwerven van een huisjesmelker-mindset lang niet altijd tot de bijbehorende portefeuille leidt. Een groep ontevreden deelnemers betaalden bijna twintigduizend euro voor een mysterieus Black Badge-programma, terwijl de goede deals die ze ermee hoopten binnen te slepen er nooit kwamen. Ook de kennis die je met de cursus kon verwerven viel hen tegen. Ze begonnen een rechtszaak die, bijna een jaar later, nog altijd niet is behandeld vanwege allerlei uitstelmanoeuvres. De aangeklaagde vastgoedgoeroe Pieter Monsma blijft volhouden dat hem weinig te verwijten valt. “Wij hebben geen voordeel bij het daadwerkelijk kopen van vastgoed door deelnemers,” mailt hij bovendien in reactie op vragen van Investico. 

Paul Verheijden treedt op als woordvoerder van de claimgroep, en ik bel hem op om te vragen of hij het allemaal nog een beetje uithoudt. Paul noemt het Black Badge-programma “een deur die je opentrekt, en dan is er niks achter.” Terwijl hij had ingetekend op een leven vol financiële vrijheid, is hij in plaats daarvan erg veel tijd kwijt aan het uitzoekwerk voor de rechtszaak. “Als het om geld te doen was geweest had ik mijn verlies genomen,” vertelt hij, waarbij hij benadrukt dat lang niet iedereen in de groep het geld makkelijk kan missen. “Je gaat niet tienduizenden euro's en een jaar van je leven investeren om twintigduizend euro terug te krijgen. Dan is er een soort gevoel van rechtvaardigheid dat je nastreeft. Over my dead body dat je mij en anderen op deze manier belazert. Het is een soort kruistocht, bijna.” 

De zaak van de Great Property Experience komt ook nog even ter sprake in mijn gesprek met Elise en Jelle. De vastgoedwereld is een kleine wereld, en Jelle heeft Pieter die week nog gezien op een evenement. Hij zegt dat het ergens logisch is dat alleen de “klappers” worden uitgemeten op de sociale media, om deelnemers binnen te hengelen. Elise oppert dat veel deelnemers die zo’n cursus kopen misschien diep van binnen helemaal niet écht verwachten dat ze rijk worden. “Mensen betalen kapot veel geld voor een piekmomentje, een high, of alleen maar de gedachte een droom te hebben. Mensen geven ook geld uit om naar Kim Holland te kijken, maar je weet dat je nooit met haar het bed gaat delen. Dit is ook een fantasie, dat je die ene gast kunt zijn die wél binnen twee maanden twee panden gaat aankopen.” Ze denkt dat de “reality check” vaak pas komt als de cursus al gekocht is.