Met deze schijnoplossingen stopt de woningcrisis nooit

Het lijkt zo langzamerhand tot iedereen doorgedrongen dat de woningnood hoog is. Ook politici en beleidsmakers hebben het nu over nijpende tekorten en deerniswekkende huurders, meestal met een uitgestreken gezicht alsof de onmogelijk hoge woonkosten niet het gevolg zijn van jarenlang doelbewust beleid.

Vooralsnog heeft die bezorgdheid nog niet geleid tot verbetering: de gemiddelde prijs voor een huis heeft het afgelopen kwartaal de snelste stijging in ruim twintig jaar doorgemaakt, en ondanks een kortstondige coronadip zijn ook de huren nog steeds belachelijk hoog: in Amsterdam is de gemiddelde huurprijs 1605 euro per maand, en ook in voorheen beter betaalbare steden als Rotterdam (1344 euro) en Den Haag (1261 euro) is huren in de vrije sector amper te doen voor mensen zonder klein fortuin.

Natuurlijk is het geen eenvoudige opgave om een uitweg uit de wooncrisis te vinden, de problemen zijn groot en complex. Maar als je naar de ‘oplossingen’ voor de woningnood kijkt die er vanuit de overheid zijn opgetuigd of worden geopperd, dan krijg je bijna het idee dat ze het niet eens echt proberen. Soms helpen die ons namelijk geen centimeter vooruit, in de slechtste gevallen maken ze de situatie nog belabberder dan-ie al was. Hieronder volgt een incompleet overzicht van de meest potsierlijke maatregelen, voorstellen en schijnoplossingen van de afgelopen tien jaar:

‘Jubelton’ is een mooi woord: het past ongetwijfeld bij de champagnedronken euforie die zich van je meester maakt op het moment dat je door het overbieden van tienduizenden euro’s een ruime twee-onder-een-kap hebt kunnen bemachtigen. De jubelton, of schenkingsvrijstelling zoals het officieel heet, houdt in dat kinderen tot veertig jaar sinds 2017 belastingvrij een bedrag tot ongeveer 100.000 euro van hun ouders mogen ontvangen, op voorwaarde dat ze dat geld voor een huis gebruiken. Het idee was dat starters op deze manier een minder hoge hypotheek zouden hoeven afsluiten.

De praktijk blijkt anders: er worden geen minder hoge hypotheken afgesloten, maar jubeltonontvangers kopen een duurder huis. De vermogensongelijkheid tussen kinderen van armen en rijke mensen wordt daardoor groter, en de huizenprijzen stijgen. Deze ontzettend voorspelbare uitkomst is onlangs ook aangetoond in een rapport van SEO Economisch Onderzoek. 

De starterslening lijkt ergens op een egalitaire versie van de jubelton: het extra geld wordt in dit geval niet verstrekt door welvarende ouders, maar door gemeenten. Een starterslening is een lening die je als jonge starter (jonger dan 35) kunt aanvragen om zo het verschil tussen de koopsom van je beoogde huis en de hypotheek die je kunt krijgen te overbruggen. Er zijn op dit moment ongeveer tweehonderd gemeenten waar je zo’n lening kunt aanvragen. Het is een aardige maatregel, bedoeld om jonge mensen een broodnodig duwtje in de rug te geven. Maar net als bij de jubelton hebben deze leningen als bijeffect dat ze de huizenprijzen nog verder kunnen laat stijgen, omdat koopgrage starters dankzij hun startersleningcenten meer kunnen uitgeven.

Universitair docent financiering Matthijs Korevaar betoogt op Vers Beton dat maatregelen die ervoor zorgen dat starters makkelijker over krediet kunnen beschikken leidt tot hogere huizenprijzen. “Dit beleid dat bedoeld is om starters te helpen, verdwijnt deels in de zak van bestaande bezitters die meer geld voor hun eigen woning krijgen,” schrijft hij.

Er wordt vaak gehamerd op het belang van meer middenhuur zodra het over woningnood gaat. Middenhuur, dat is een brede benaming voor woningen voor mensen die te veel verdienen voor de sociale huursector, maar te weinig voor een luxe-appartement in een woontoren. Gemiddelde mensen dus, die snakken naar een gemiddeld dak boven hoofd. Roepen om meer middenhuur klinkt daardoor erg sympathiek en redelijk. 

Toch blijft het vaak een lege leus. Want hoe redelijk ‘middenhuur’ ook klinkt, in de praktijk gaat het vaak om relatief kleine appartementen en studio’s die tussen de 800 en 1000 euro per maand kosten. Voor mensen met een gemiddeld inkomen is dat niet bepaald betaalbaar, zeker niet als je dat in je eentje op moet zien te hoesten. Daarbij gaat het aandeel middenhuur in nieuw te bouwen wijken vaak ten koste van het aantal sociale huurwoningen, alsof daar niet ook een gigantisch tekort aan is.

Sociaal geograaf Cody Hochstenbach ageert al een tijdje tegen de roep om meer middenhuur, omdat het volgens hem neerkomt op een beleid van “pleisters plakken” en het normaliseren van hoge woonlasten.  “Er zit een heel direct verband tussen het vergroten van middenhuur en het verkleinen van de sociale huursector. Tegelijkertijd doen we minder om de dure huur in de vrije sector terug te krijgen naar het middensegment, dus het is heel erg een frame, die middenhuur, om duur wonen te normaliseren,” vertelde hij drie jaar geleden al aan VICE.

Hochstenbach benadrukt daarbij dat het ook een politieke keuze is geweest om de inkomenseisen voor sociale huurwoningen zo streng te maken. Veel van de mensen die nu wanhopig op zoek zijn naar een woning met een ‘gemiddelde huur’ zouden vroeger gewoon terecht kunnen in de sociale sector.

Het is op zich goed idee om stukken onbestemde grond voor een bepaalde tijd vol te zetten met opgeleukte zeecontainers, of om een tochtig kantoorpand om te bouwen tot studentenwoningen. Er zijn genoeg groepen die, al dan niet uit wanhoop, best een tijdje willen pionieren op een braakliggend bouwterrein, als ze in ruil daarvoor een betaalbaar dak boven hun hoofd krijgen. 

Partijen als de VVD geven graag veel aandacht aan flexibele woonprojecten, waarbij soms de indruk wordt gewekt dat de wooncrisis opgelost kan worden als we maar genoeg tiny houses in elkaar knutselen. Maar een structurele oplossing voor de woningnood is het niet — om de simpele reden dat deze woningen na een tijdje weer verdwijnen, en hun bewoners dan weer opnieuw moeten zoeken naar een huis. Dat er veel vraag naar dit soort woningen is, heeft meer te maken met het feit dat er weinig betaalbare alternatieven zijn dan met een voorliefde voor ‘avontuurlijk wonen’.

De grote meerwaarde van flexwoningen is dat ze in theorie supersnel kunnen worden neergezet, maar dat valt in de praktijk tegen. Het blijkt niet zo makkelijk om ‘pauzelandschappen’, zoals de tijdelijk beschikbare bouwlocaties genoemd worden, op deze manier vol te bouwen. In mei berichtte Aedes, de overkoepelende organisatie van woningcorporaties, dat het neerzetten van flexwoningen veel minder snel gaat dan gehoopt. Ook bij tijdelijke bouwprojecten blijkt er namelijk een hoop vertragende bureaucratie te zijn, en bezwaren van verbolgen buurtbewoners die geen “campingachtige toestanden” in hun buurt willen.

Van alle schijnoplossingen voor de woningnood is het flexibele huurcontract misschien wel de grofste. In 2016 voerde toenmalig minister van Wonen Stef Blok deze contracten in onder de naam ‘Wet Doorstroming Woningmarkt’. Het idee was dat goedaardige maar nerveuze vastgoedbezitters hun leegstaande ruimtes om die manier sneller zouden durven verhuren, en dat er zo meer woonruimte beschikbaar zou komen. Met een flexibel huurcontract kan een woning namelijk tot twee jaar verhuurd worden, zonder dat de huurder de gebruikelijke huurbescherming krijgt. De huurder kan er dus na afloop van het contract zonder opgaaf van reden uitgeknikkerd worden: dat kan zijn omdat de verhuurder iets anders wil gaan doen met de woning, maar ook omdat de huurder een lastige vraag heeft gesteld over de bruine schimmel in de badkamer, of omdat de verhuurder de huur wil verhogen met meer dan 2,4 procent.

Ook al werd er bij de invoering beloofd dat tijdelijke huurcontracten een uitzondering zouden blijven, inmiddels zijn ze op de particuliere huurmarkt al doodnormaal. Vorig jaar ontdekte Investico dat de helft van de aangeboden huurcontracten een tijdelijk contract is. Dat is niet verwonderlijk, want verhuurders hebben met zo’n flexcontract heel weinig te verliezen en alles te winnen.

Voor huurders zijn de flexcontracten daarentegen ronduit kut: uit een behoorlijk deprimerende evaluatie van de Woonbond blijkt dat huren met een tijdelijk contract enorm veel stress en onzekerheid met zich meebrengt. Dat is logisch: als een verhuurder ineens besluit dat je na het verlopen van je contract niet mag blijven, moet je noodgedwongen verhuizen — en de kans dat je vlotjes een nieuwe woning binnen je budget vindt, is bedroevend klein. Verhuurders investeren minder in het onderhoud van hun panden, want met een klacht naar de Huurcommissie gaan durven huurders met een tijdelijk contract meestal niet. Ondertussen zijn er geen aanwijzingen dat er door de tijdelijke contracten meer woonruimte beschikbaar is gekomen. Het flexibele huurcontract was vooral een geschenk aan harteloze huisjesmelkers.