Een hoge huur hoef je niet altijd te accepteren

Zo nu en dan bekruipt me het gevoel dat ik meer huur betaal dan dat mijn appartementje waard is. Dat gebeurt bijvoorbeeld als de bejaarde gashaard die in de woonkamer staat gorgelende geluiden begint te maken, of als de buren hun balkon schoonmaken en het water door de rotte kozijnen mijn slaapkamer in druppelt, of als ik op een koude winterochtend wakker word en ijsbloemen op het raam zie staan, alsof ik een personage ben uit een negentiende-eeuwse roman over het wel en wee van een groepje weeskinderen. 

Maar goed, het gaat natuurlijk wel om een zelfstandige woning op een locatie die welbeschouwd tot de randstad behoort. En ik mag nog van geluk spreken, inmiddels worden soortgelijke appartementen in mijn buurt voor alweer tweehonderd euro meer te huur aangeboden. Huren kost nu eenmaal misselijkmakend veel geld, toch?

“Marktwaarde geeft een vertekend beeld”, zegt Fleur van Leeuwen van het Huurteam, een organisatie die huurders helpt controleren of de huur die ze betalen wel overeenkomt met de wettelijk vastgestelde maximale redelijke huurprijs. Dat kan worden berekend met een puntensysteem, waarbij het aantal punten dat een woonruimte krijgt afhankelijk is van dingen als het bewoonbare oppervlakte, hoe energiezuinig de woning is en of er huiselijke luxes als een bad of extra wastafel aanwezig zijn. 

In vrijwel de meeste gevallen valt die redelijke huurprijs een stuk lager uit dan de prijs die door een verhuurder wordt gevraagd - volgens het Huurteam betaalt de gemiddelde huurder in Rotterdam zo’n 130 euro teveel. De onderzoeksredactie van RTL Nieuws kwam vorige maand met het bericht dat ze honderden voorbeelden vonden van verhuurders die veel meer geld vroegen dan wat de maximale redelijke huurprijs is- tot soms zelfs duizend euro. Door de aanhoudende woningnood hebben verhuurders een machtspositie, en ze deinzen er duidelijk niet voor terug om die zoveel mogelijk uit te buiten. 

Volgens Van Leeuwen is het logisch dat huurders die enorm hoge huren accepteren, omdat er simpelweg geen goedkopere alternatieven zijn. Meestal ben je al een tijdje aan het zoeken voordat je ergens een contract tekent, dus heb je al een aanzienlijke hoeveelheid onbetaalbare adressen voorbij zien komen. “Huurders zijn allang blij dat ze een woonruimte hebben, dus denken ze er verder niet over na.” 

Toch kan het lonen om eens stil te staan bij de hoeveelheid euro’s die je elke maand naar de bankrekening van je verhuurder overmaakt. Niet alleen omdat het belangrijk is om te beseffen dat het tomeloos stijgen van huurprijzen geen natuurverschijnsel is waar je maar mee moet leren leven, ook omdat je in sommige gevallen gewoon lagere huur kunt aanvragen. Stel je voor!

In veel steden zijn organisaties actief die je dankzij subsidie van de gemeente gratis kunnen helpen bij het bedisselen van een huurverlaging. In Amsterdam en Amstelveen kan je bijvoorbeeld bij stichting !Woon terecht, het Huurteam is actief in onder andere Utrecht en Rotterdam. Van Leeuwen legt uit dat ze zo’n proces altijd voorzichtig aanpakken, en dat er niets in gang wordt gezet zonder uitdrukkelijke instemming van de huurder: “We brengen altijd eerst goed in beeld wat de huursituatie precies is. We bekijken het huurcontract, om te zien of er huurbescherming is, en hoe veilig de huurder daar zit. Als je bijvoorbeeld een tijdelijk contract hebt, maar wel in de woning wil blijven, kan het verstandig zijn om te wachten met naar de Huurcommissie te stappen totdat je contract verlopen is. Als de einddatum van een tijdelijk contract verstrijkt maard de huur niet is beëindigd, wordt dat contract namelijk automatisch omgezet in een contract voor onbepaalde tijd. Dan kan de verhuurder je er niet meer zomaar uitzetten.”

Het kan sowieso handig zijn om je contract eens te laten bekijken, want daar wordt veel mee gerommeld, merkt ook Van Leeuwen. “Veel mensen denken dat ze een tijdelijk contract hebben, terwijl dat eigenlijk niet zo is.” Ook is er dikwijls sprake van onbestemde servicekosten, die uiteindelijk onterecht blijken te zijn. 

Nou is het helaas nog zo dat maximale redelijke huurprijs alleen geldt voor huurprijzen tot de liberaliseringsprijs, oftewel 752,33 euro in 2021. Boven die grens vallen huurwoningen in de vrije sector, en mogen verhuurders naar hartelust onthutsende prijzen vragen zonder dat de Huurcommissie daar een bindende uitspraak over kan doen. Een meerderheid van de Tweede Kamer wil deze grens overigens verhogen naar ongeveer duizend euro. Alleen de twee grootste partijen, D66 en VVD, zijn daar tegen. 

Maar omdat te veel huur vragen de standaard is, bestaat de kans dat je een vrije sector-huur betaald voor een woning waarvan de redelijke huurprijs onder de 752,33 euro ligt - zeker als je van een particulier huurt (woningcoörporaties houden over het algemeen wel rekening met het puntensysteem). Dat is bijvoorbeeld zo bij mijn woning: ik betaal daar een vrije sector-prijs voor, maar de huur zou volgens de met het punten berekende maximale huurprijs hoogstwaarschijnlijk onder de liberaliseringsgrens vallen. In zo’n geval heeft het dus wel degelijk zin om naar de Huurcommissie te stappen. Onzelfstandige woonruimtes vallen niet onder de vrije sector, hoeveel je er ook voor betaalt. Dus als je een kamer huurt is het ook verstandig om na te gaan of die huur wel redelijk is.

Als je in de gelegenheid bent om er een beetje moeite in te steken, valt er soms wel wat te winnen. Huurders hebben vaak meer rechten dan ze zelf denken. Tegelijkertijd is het niet altijd makkelijk om die rechten op te eisen. De Huurcommissie kampt met grote achterstanden, waardoor het maanden kan duren voordat er een uitspraak is over je aangevraagde huurverlaging. 

Daarnaast is intimidatie door verhuurders een probleem, zegt Van Leeuwen. “Vooral kleinere particuliere verhuurders voelen zo’n huurverlaging in hun portemonnee. Zij proberen hun huurders dan te intimideren, door woedend op te bellen of onaangekondigd langs te komen.” 

Dat kan natuurlijk ontzettend bedreigend voelen, zeker als je in je eentje woont. Toch is het volgens Van Leeuwen beter om daarvoor niet te zwichten. Het Huurteam probeert mensen die in zo’n situatie terecht komen zoveel mogelijk bij te staan. “Als een verhuurder merkt dat intimidatie effect heeft, dan zal ‘ie het blijven doen.”

De woningnood duurt nu al zo lang, dat het voor huurders soms lastig is te beseffen dat volledig uitgeknepen worden geen normale gang van zaken is. Zolang het kabinet niet met effectief beleid komt, moeten we ons verweren met de mogelijkheden die we hebben. En als dat via de Huurcommissie niet lukt, is er altijd nog de straat.