Ce să știi când îți iei apartament în România, de la credit la probleme

Există în viață alegeri despre care abia după 10 – 20 de ani afli dacă ai ales bine sau nu. Persoana cu care te căsătorești, locuința pentru care ai făcut credit pe juma de viață și echipa cu care alegi să ții când ești mic.

Cu ce pot să te ajut în articolul ăsta e alegerea când cumperi un apartament. Cea cu Dinamo m-am convins și eu cât de bine am ales. 

Probabil ai stat deja ceva ani în chirie, ai niște bani disponibili pentru un avans și te gândești c-ar merge să te așezi la casa ta și să ai un domiciliu permanent al tău. Sună bine, de principiu știi ce vrei, practic, nu știi dacă-ți permiți și la ce să fii atent. 

Uite câteva sfaturi de la care să pornești în alegerea apartamentului. Alegeri perfect nu există, dar există alegeri în care eviți să-ți iei țepe ori greșeli catastrofale. 

O locuință bună e până la urmă o locuință care să-ți placă ție. Da, știu, sună ca – și este – o platitudine, dar ai fi uimit cât de mulți tocmai partea asta o scapă din vedere. Ia-o așa: ăsta e locul în care o să stai o mare parte din viața ta. Te vezi trăind fericit sau măcar mulțumit aici?

Tu te cunoști cel mai bine și știi ce ai nevoie. Dacă îți place să petreci mai mult timp în casă, atunci poți să alegi ceva mai periferic, dar cu mai mulți metri pătrați ca să ieși bine la preț. E mai importantă viața socială? Atunci poate iei ceva mai mic și mult aproape de zonele în care ai treabă.

Fă un exercițiu de imaginație înainte să te hotărăști. Mobila, parchetul, faianța le mai schimbi, dar cartierul nu.

Poți să începi de exemplu cu împrejurimile – parcuri, magazine și baruri ai aproape de tine. Poți să iei transportul în comun în zonă sau să vii cu mașina, preferabil la orele la care știi că o să călătorești. Așa o să știi dacă ai chef să faci drumul ăsta zi de zi de zi nu știu câți ani de acuma încolo.

Același lucru și pentru interior. Recomand să mergi pe timp de zi ca să vezi de câtă lumină ai parte și dacă e sau nu e un cuptor în casă vara. Bine, n-o să le poți avea pe toate, o să mai faci și compromisuri, important e să ai o listă de condiții esențiale de la să nu te abați.

Intri la vizionare, dai un tur prin camere, agentul te plimbă dintr-o parte-n alta și-ți prezintă toate calitățile apartamentului și ce mișto o să fie viața ta acolo. Plus, câte ceva despre cum apartamente ca ăsta se vând ca pâinea caldă, c-au mai fost deja șase vizionări azi și urmează încă una după tine. Așa că *wink wink* ai face bine să te hotărăști rapid. De parcă n-ai mai fi auzit replici d-astea.

Prezentarea locuințelor seamănă puțin cu magia: poți fi păcălit doar dacă te uiți acolo unde vrea magicianul să te uiți. Dacă vrei să faci o verificare bună, faci opusul și te uiți la tot ce nu-ți prezintă și nu se vede. 

De exemplu, în spatele pereților, unde se află instalația electrică. 

La locuințele vechi, poți să dai de una depășită și trebuie să vezi în ce stare e, dar nu numai. Mai sunt povești cum la unele blocuri noi se mai face câte o „economie” unde folosesc fire mai subțiri, se fac mai puține legături ori mai proaste și diverse ciupeli tâmpite care pot să fie foarte periculoase.

Da, totul pare okay când bagi un laptop în priză, dar vezi mai târziu cum face scurtcircuit când bagi și cuptorul electric și te poți trezi cu un incendiu. Totul din cauză că nu e făcută instalația electrică cum trebuie. 

După care mai ai și țevile, calitatea finisajelor de pe pereți și, mai ales, geamurile.

Ferestrele-s mega importante când vine vorba de încălzire, dar dacă nu-s etanșe sau au crăpături pierzi și mai multă căldură așa.

Par evidente chestiile astea, dar am stat odată într-o chirie unde am descoperit mai târziu că la prima ninsoare, intrase zăpada prin fereastra închisă.

Tot legat de căldură, poți să verifici și prețurile la întreținere ca să-ți faci o idee despre cât de bine e izolat e blocul în care îți cumperi apartament. Poți, de ce nu? să-i întrebi și pe vecini diverse. 

N-aș recomanda să faci verificările astea tehnice singur, că nu înlocuiește un tutorial video anii de experiență ai cuiva priceput. Ideal, apelează la experți sau serviciile unei firme care se ocupă cu verificarea locuințelor.

Prețurile depind în funcție de ce vrei să verifici și suprafață, dar pentru un apartament normal de două camere, scoți undeva la mai puțin de 1.000 de lei din buzunar. Ori, mai e și varianta cu buget redus când cineva are un băiat care știe un meșter și „vorbești cu el și vă-nțelegeți”.

Ce poți să verifici tu singur este suprafața apartamentului. Legea prevede niște suprafețe minime pe camere și apartamente construite în ultimele decenii.

Cum te-ai aștepta, nu toți respectă legea, așa că nu strică să arunci un ochi pe schițe. De exemplu, un apartament de două camere trebuie să aibă minimum 52 metri pătrați suprafață utilă din care sufrageria minim 18 metri pătrați, dormitorul 12 metri pătrați, iar bucătăria 5 metri pătrați.

Tabelul din lege zice că poți să ai și alte suprafețe în funcție de numărul de camere, doar că aici mai apar diverse șpârle.

Fie o să-ți pună și balconul la socoteală să iasă 52 mp – ceea ce e greșit –, fie mai scot metri pătrați pentru locul de luat masa. Alteori fac bucătării fără fereastră. Din nou, ilegal. La câtă încredere poți să ai în dezvoltatori, cred că mai bine iei și ruleta cu tine.

După care vine partea de rezistență la cutremure. Poți să te uiți pe lista de clădiri expertizate din București, iar dacă e la clasa I risc seismic, atunci știi că n-ai șanse la un cutremur mai serios.

Problema e că 98% din clădirile din Capitală n-au fost expertizate, așa că tre’ să aplici alte metode. Lumea evită să cumpere tot ce e din interbelic sau făcut înainte de 1977 și pe bun motiv. Dar dacă vrei să te convingi poți să faci niște pași în plus. Cere cartea tehnică a blocului, verifică anul construcției, calitatea materialelor sau să apelezi la firme specializate. 

Hai că ajungem la partea cea mai distractivă: creditul imobiliar și toate chestiile bancar economice super complicate. Ce fel de credit să-ți iei, când ai destui bani și cum să plătești. 

Uită-te pe net, vezi ce ai vrea și la ce preț. După, poți să cauți „calculator credit ipotecar” de la ce bancă vrei tu și să vezi cât te-ar costa, în funcție de câte zeci de ani vrei să plătești. 

De fapt, încearcă acum să vezi câți bani ai da înapoi băncii pe un credit de 30 de ani. Te-ai uitat? Da, atât de mulți. Poți să faci și pe zece ani, dar plătești substanțial mai mult lunar. Dar, stai, asta nu e tot!

La tipul de credit poți să ai credit ipotecar simplu sau cu Prima Casă (mă rog, s-ar putea să-l găsești și sub nume ca „noua casă”). Aici tre’ să știi că dacă nu ai cei 15% bani de avans pentru creditul ipotecar, poți face cu Prima Casă și să dai doar 5% avans – dar sunt bănci care au majorat la 10% deja – și să fie garantat împrumutul de stat. Singura condiție: e doar pentru creditele sub 70.000 de euro. 

După care mai ai dobânda: fixă sau variabilă. O s-o simplific cât de mult.

Dobânda variabilă se calculează după Indicele de referință pentru creditele consumatorilor (IRCC) și poate să varieze. Mult. În ultimul an, mulți și-au văzut ratele crescând și cu 50%. 

Mulți recomandă să alegi dobânda fixă, care rămâne aceeași indiferent de inflație și alți indici. Treaba e că și asta e fixă doar pentru un număr de ani, după care te întorci tot la variabilă cu aceleași riscuri. În plus, aia fixă e mai mare decât se preconizează cea variabilă. 

Până la urmă, depinde ce fel de riscuri vrei să-ți asumi, e alegerea ta. 

După care tre’ să te întrebi: îmi permit un credit pentru o casă? Mpăi, cel mai probabil nu. Nu neapărat tu, personal, dar statistic vorbind, mult peste jumătate din români nu și-ar permite real un credit.

Recomandarea e ca rata să nu fie mai mare de 20–25% din venituri, deși e posibil teoretic să mergi până la 45% grad de îndatorare din venituri. De ce? Dobânda variabilă.

O fluctuație mică poate să ducă rata la peste 60% din veniturile tale, iar câteva luni de rate neplătite sunt de-ajuns să te arunce într-o pantă a datoriilor din care nu-ți mai revii.

Pentru o rată de 2.000 de lei, îți trebuie vreo 8.000 de lei lunar. Însă doar vreo 15% din salariații din România aveau un salariu de peste 4.000 de lei anul trecut și ar putea, teoretic să-și ia un credit în două persoane. Dar, hai, mai pune la socoteală că multe salarii-s la gri. Și mulți au venituri nedeclarate. 

Am putea ajunge la un 25% din români care și-ar putea lua un apartament cu două camere într-un oraș mare și să-l plătească confortabil. Vorbesc doar de cupluri, singur ar trebui să ai tu un venit individual de 8.000 de lei. Ce e sub nivelul ăsta, devine împovărător sau riscant, dacă nu știi sigur că o să ai creșteri ale venitului consistente în viitor.

E un calcul aproximativ și inexact, dar poți să-ți faci o idee. Ia în calcul neapărat și care-s planurile tale pe termen lung din punct de vedere profesional și financiar.

După care vin plățile. Toți spun că la început, plătești mai mult dobânda decât împrumutul în sine. Nu e o metaforă. În mai 2023, ANPC a amendat 11 bănci pentru că ratele percepute în primii ani de rambursare a creditului contribuie prea puțin la diminuarea principalei obligații de plată. Altfel spus, banca se asigură că-și ia banii cât timp tu crezi că îți plătești rata și mai scazi din povară. Băncile s-au apărat și-au zis că-i o practică internațională, că e o metodă legală și că ANPC a amendat ceva ce nu trebuia amendat.

Așa că du-te înapoi la calculatorul ăla online de credite. Găsește opțiunea de „Scadențar” și vezi în tabel coloanele cu „Principal” și „Dobândă”. Dap, tot ce e dobândă înseamnă bani în plus, pe lângă prețul apartamentului. Dacă tu ai niște bani în plus, atunci plătește și anticipat cât poți de des. Tu, plătind principalul, nu mai plătești dobânda aferentă și poți termina de plătit mai repede cu câțiva ani. 

Sigur, unele lucruri pot părea neclare și complicate. 

De exemplu: cum se calculează acest IRCC? Sau: ce e media ponderată a ratelor de dobândă ale tranzacțiilor de pe piața monetară interbancară? Ori: de ce în ciuda creșterii economice și avansului tehnologic devine tot mai greu pentru un om să-și permită o casă cu fiecare an? De ce când cetățenii ajung în faliment e vina lor că-s „needucați financiar”, dar când băncile o dau în bară trebuie salvate pentru „binele economiei”? De ce sunt băncile din România de trei ori mai profitabile decât unele din vest? Cine plătește acest profit?

Dar hei, până la urmă suntem aici pentru sfaturi legate de cumpărarea unui apartament în România. Apropo, trebuie să iei în calcul și alte costuri. Numai notarul și intabularea singure te pot duce la niște mii de lei. Ca să nu mai zic de renovarea pe care vrei de obicei să o faci imediat după. 

Iei acum sau mai aștepți. Care-i faza? Prețurile locuințelor în ultimii opt ani au crescut cu 47% – absolut uriaș și mult peste rata inflației sau creșterea salariilor. Bine, comparativ cu alte țări UE din est, imobilele din România sunt încă relativ ieftine. Chiar și așa, pentru cineva și cu un salariu mediu, e foarte greu să-ți permiți un credit. Și nici viitorul nu pare să aducă schimbări prea mari în bine.

E asta o bulă creată artificial? Parțial. Cert e că în ultimul an tranzacțiile imobiliare au scăzut ca număr destul de abrupt. Prețurile ba stagnează, ba mai scad puțin, dar nimic catastrofal pentru moment. Faza e că și-n alte state UE vezi același fenomen, ba chiar scăderi mai mari. 

E asta liniștea dinaintea unei crize ca cea din 2008? Nu-i cert. Atunci prețurile apartamentelor din București s-au redus aproape la jumate, așa că e de înțeles de ce așteaptă și speră mulți să se repete scenariul și acum.

Constructorii și unii analiști spun că nu putem să ne așteptăm la scăderi prea mari din mai multe cauze. Pe de o parte, pentru că România ar fi o piață prea ieftină (deși nu spun ieftină pentru cine) și „trebuie” să ajungă la un nivel cu restul pieței din regiune. 

Pe de altă parte, ai războiul din Ucraina care a crescut enorm prețul materialelor de construcție și inflația care va face toate costurile să se resimtă în prețul final. S-au tot făcut analize despre câtă creștere e din materiale, ce profituri au dezvoltatorii și altele. Sunt foarte mulți factori.

Până la urmă, o să se întâmple scenariul cu criza și acum? Asta nu poate să-ți zică nimeni. Adică, da, o grămadă o să-ți spună una sau alta, dar chestiile astea sunt la ghici. „Prezicătorii” crizelor apar după ce s-au întâmplat. Unii dintre ei pur și simplu au nimerit-o.

Știi vorba aia, că e greu să faci previziuni, mai ales când e vorba de viitor. Ar fi rău să scadă prețurile apartamentelor? Depinde. Gândește-te doar la dezvoltatorii imobiliari, recunoscuți pentru respectarea legii și calitatea construcțiilor, care nu ar mai face profit la fel de mare ca până acum. Ar putea chiar să nu facă profit deloc. Dar tu, om fără suflet ce ești, te gândești doar la cum să-ți achiziționezi o un apartament pentru tine și familia ta la un preț decent. 

În concluzie, fii precaut. Poți aștepta să vezi în ce direcție o iau prețurile dacă vrei, dar viitorul nu ți-l prezice nimeni. Poți în schimb să verifici ofertele pe care le ai în față, să le analizezi și să decizi ce vrei. Și poate să nu te arunci la ditamai creditul care ți-ar distruge finanțele la cea mai mică creștere a ratei.